O inventário extrajudicial pode permitir a transmissão de imóveis aos herdeiros sem um processo judicial. O custo e o prazo, entretanto, dependem do patrimônio, do ITCMD, dos emolumentos cartorários e, sobretudo, da organização jurídica e documental da sucessão.

A existência de um ou mais imóveis costuma transformar o inventário em uma questão não apenas sucessória, mas também patrimonial, tributária e registral.

Depois do falecimento, é necessário identificar os herdeiros, compreender o regime de bens do falecido, levantar o patrimônio, verificar a situação jurídica dos imóveis, calcular os tributos incidentes e definir como os bens serão distribuídos.

Quando presentes os requisitos legais, parte significativa desse percurso pode ocorrer sem processo judicial, mediante inventário extrajudicial realizado por escritura pública perante tabelião de notas, sempre com assistência de advogado.

Surge, então, uma das primeiras perguntas feitas pelas famílias:

quanto custa e quanto tempo demora um inventário extrajudicial com imóveis?

Não existe uma resposta única.

Há, contudo, critérios que permitem compreender antecipadamente de onde surgem os principais custos e quais fatores costumam determinar a duração do procedimento.

O que é o inventário extrajudicial?

O inventário é o procedimento pelo qual são identificados os bens, direitos e obrigações deixados por uma pessoa falecida e formalizada a respectiva transmissão aos sucessores.

Durante muito tempo, a realização do inventário esteve essencialmente vinculada ao Poder Judiciário.

A legislação passou, entretanto, a admitir a realização do procedimento pela via extrajudicial em determinadas circunstâncias.

Em vez de uma sentença, o resultado é formalizado por meio de escritura pública de inventário e partilha.

Essa escritura constitui o título utilizado posteriormente para promover, entre outras providências, a transferência dos imóveis perante os respectivos Registros de Imóveis.

A possibilidade de utilização da via extrajudicial deve ser examinada concretamente pelo advogado responsável pelo inventário, inclusive diante da evolução legislativa e normativa sobre a matéria.

Quanto custa um inventário extrajudicial com imóveis?

O custo de um inventário extrajudicial não corresponde a uma única despesa.

Na prática, o valor total costuma resultar da combinação de diferentes componentes.

Entre os principais estão:

• ITCMD;
• emolumentos do tabelionato;
• despesas perante os Registros de Imóveis;
• certidões e documentos necessários;
• eventuais avaliações e regularizações;
• honorários advocatícios.

Por isso, dizer simplesmente que determinado inventário “custa uma porcentagem do patrimônio” pode produzir uma estimativa imprecisa.

É necessário examinar cada componente.

ITCMD

O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação – ITCMD é um dos principais custos envolvidos na sucessão.

Trata-se de tributo estadual incidente sobre a transmissão patrimonial decorrente do falecimento.

Sua apuração depende, entre outros elementos, da legislação estadual aplicável, da natureza e localização dos bens, dos critérios de avaliação e da situação concreta da sucessão.

Quando existem imóveis, a determinação do valor considerado para fins tributários assume especial importância.

Um patrimônio composto por diversos imóveis pode exigir análise individualizada de cada bem antes da conclusão do cálculo tributário.

Por essa razão, o ITCMD deve ser considerado desde o início do planejamento do inventário, e não apenas no momento da assinatura da escritura.

Escritura pública de inventário

O tabelionato de notas cobra emolumentos pela lavratura da escritura pública.

Esses valores não são livremente estabelecidos pelo cartório.

Os emolumentos seguem a disciplina aplicável em cada Estado e podem variar de acordo com as características econômicas do ato e do patrimônio envolvido.

Assim, dois inventários aparentemente semelhantes podem apresentar custos cartorários diferentes.

Antes da formalização, é possível levantar os elementos do patrimônio e obter uma estimativa mais concreta das despesas relacionadas à escritura.

Registro dos imóveis depois do inventário

Existe uma distinção importante que algumas famílias somente descobrem depois da escritura: lavrar o inventário não encerra necessariamente todas as providências relacionadas aos imóveis.

Depois da partilha, a transmissão precisa ser levada ao Registro de Imóveis competente para que a nova titularidade passe a constar da matrícula.

Se o falecido deixou imóveis registrados em cartórios diferentes, poderão ser necessárias providências em cada uma das respectivas serventias.

Esses atos também possuem custos.

Portanto, ao estimar o orçamento de um inventário com imóveis, é recomendável considerar não apenas a escritura, mas também a etapa registral posterior.

Certidões e documentação

Um inventário exige a reunião de diversos documentos.

Dependendo da situação, podem ser necessárias certidões pessoais, documentos relativos aos imóveis, matrículas atualizadas, documentos fiscais, certidões relacionadas às empresas eventualmente integrantes do patrimônio e outros elementos.

Individualmente, muitas dessas despesas podem não ser expressivas.

Em patrimônios maiores ou documentalmente desorganizados, entretanto, a soma de providências pode assumir relevância.

Regularização dos imóveis

Este é um ponto especialmente importante.

O imóvel existente na realidade nem sempre corresponde perfeitamente ao imóvel descrito no registro.

Podem existir, por exemplo:

• construções não averbadas;
• alterações de área;
• divergências cadastrais;
• gravames;
• indisponibilidades;
• hipotecas;
• usufrutos;
• compromissos de compra e venda;
• problemas na cadeia documental.

A existência de irregularidade não significa automaticamente que o inventário extrajudicial será impossível.

Pode, contudo, exigir providências adicionais.

E essas providências influenciam tanto o custo quanto o tempo da sucessão.

E os honorários do advogado?

A participação do advogado é obrigatória no inventário extrajudicial.

Os honorários dependem das características concretas do trabalho e devem observar as normas profissionais aplicáveis, inclusive os parâmetros da respectiva Ordem dos Advogados.

Um inventário simples, envolvendo patrimônio organizado e partilha consensual, não apresenta necessariamente a mesma carga de trabalho de uma sucessão envolvendo:

• dez imóveis;
• empresas familiares;
• participações societárias;
• patrimônio rural;
• investimentos;
• bens no exterior;
• doações anteriores;
• problemas registrais;
• necessidade de reorganização societária;
• divergências entre sucessores.

O valor econômico do patrimônio é relevante, mas a complexidade jurídica também é.

Em inventários patrimonialmente mais sofisticados, o trabalho do advogado começa muito antes da assinatura da escritura.

Quanto tempo demora um inventário extrajudicial?

Esta talvez seja a maior vantagem potencial da via extrajudicial.

Quando existe consenso e a documentação está organizada, o inventário em cartório pode ser substancialmente mais célere do que um processo judicial.

Entretanto, não existe um prazo universal.

Em determinadas situações, a escritura pode ser concluída em período relativamente curto.

Em outras, podem ser necessários vários meses para organizar documentos, resolver questões tributárias, corrigir problemas registrais ou definir adequadamente a partilha.

O ponto central é compreender que o tempo do inventário não corresponde apenas ao tempo do cartório.

Na maioria das situações, existem três períodos diferentes:

tempo de preparação + tempo tributário/documental + tempo de formalização.

O que costuma tornar o inventário mais rápido?

Alguns fatores contribuem significativamente para a eficiência do procedimento:

Documentação organizada

Quanto antes forem localizadas matrículas, documentos pessoais, contratos sociais, extratos e demais informações patrimoniais, mais rapidamente será possível estruturar a sucessão.

Patrimônio previamente identificado

Quando os herdeiros sabem exatamente quais bens integram a herança, diminui a necessidade de levantamentos complementares.

Imóveis regulares

Matrículas atualizadas e coerentes com a situação real dos imóveis reduzem obstáculos registrais.

Consenso sobre a partilha

Não basta concordar que o inventário deve ser realizado.

É necessário definir quem receberá o quê.

Discussões sobre avaliação e distribuição dos imóveis frequentemente consomem mais tempo do que a própria elaboração da escritura.

Estratégia definida desde o início

Questões tributárias, registrais e patrimoniais devem ser examinadas antes da formalização.

Corrigir uma estratégia mal estruturada posteriormente costuma ser mais caro e demorado.

O que costuma atrasar um inventário com imóveis?

Alguns obstáculos aparecem repetidamente.

Entre eles:

• matrícula antiga ou desatualizada;
• imóvel ainda registrado em nome de proprietário anterior;
• construção não averbada;
• ausência de documentos;
• divergência entre herdeiros sobre valores;
• desconhecimento sobre a extensão do patrimônio;
• existência de empresas;
• bens em diferentes Estados;
• necessidade de avaliação;
• questões tributárias;
• existência de testamento ou disposições sucessórias que demandem análise específica;
• falecimento de herdeiro durante a sucessão;
• sucessões anteriores que nunca foram regularizadas.

Há situações em que uma família descobre que o imóvel que pretende inventariar ainda consta formalmente em nome dos avós do falecido.

Nesse cenário, o problema já não é apenas realizar um inventário.

É necessário reconstruir uma cadeia sucessória e registral.

Quanto tempo um inventário extrajudicial pode levar na prática?

Não é tecnicamente adequado prometer que todo inventário extrajudicial será concluído em determinado número de dias.

Quando o patrimônio é simples, os documentos estão disponíveis e existe consenso integral, o procedimento pode avançar com bastante rapidez.

Quando há imóveis com pendências, patrimônio empresarial ou questões tributárias e registrais, o prazo aumenta.

Por isso, uma estimativa responsável somente pode ser apresentada depois de um diagnóstico inicial.

A pergunta mais útil deixa de ser: “Quantos dias o cartório demora?”

e passa a ser: “O que precisa estar resolvido para que este inventário possa ser concluído?”

Essa mudança de perspectiva evita expectativas irreais.

Tenho vários imóveis. O inventário extrajudicial ainda é possível?

A existência de diversos imóveis, por si só, não torna necessariamente obrigatório o inventário judicial.

O número de bens influencia a complexidade documental, tributária e patrimonial, mas a possibilidade de utilização da via extrajudicial depende dos requisitos jurídicos aplicáveis à sucessão.

Em patrimônios imobiliários relevantes, entretanto, surge uma questão adicional: como dividir os imóveis?

Imagine uma herança composta por quatro imóveis de valores diferentes e três herdeiros.

A simples divisão matemática pode não ser a solução mais eficiente.

Um imóvel pode gerar renda.

Outro pode possuir maior liquidez.

Um terceiro pode ter valor afetivo para determinado herdeiro.

Outro pode apresentar problemas documentais.

A partilha deve considerar essas diferenças.

É necessário vender os imóveis?

Não.

A realização do inventário não significa necessariamente que os bens precisarão ser vendidos.

Os imóveis podem ser atribuídos aos sucessores conforme a estrutura de partilha juridicamente adotada.

Em algumas situações, contudo, os próprios herdeiros preferem alienar determinado bem para gerar liquidez ou facilitar a divisão do patrimônio.

Se já existe intenção de venda, essa informação deve integrar o planejamento do inventário desde o começo.

Dependendo do caso, a estratégia jurídica pode mudar significativamente.

Posso fazer o inventário sem advogado?

Não.

Mesmo quando realizado integralmente em cartório, o inventário extrajudicial exige assistência jurídica.

E essa exigência possui uma razão importante.

O tabelião formaliza o ato dentro de suas atribuições legais.

Ao advogado cabe representar juridicamente os interessados, analisar a sucessão e orientar a estruturação da partilha.

Em um patrimônio imobiliário relevante, decisões tomadas durante o inventário podem produzir consequências que permanecerão por muitos anos.

O inventário mais rápido nem sempre é o melhor inventário

Existe uma tendência compreensível de medir a eficiência do inventário exclusivamente pela velocidade.

Mas uma escritura concluída rapidamente, com uma partilha patrimonialmente inadequada, pode gerar problemas futuros muito mais caros.

A verdadeira eficiência está em combinar: tempo razoável, segurança jurídica, organização patrimonial e racionalidade econômica.

Em determinadas situações, algumas semanas adicionais de planejamento podem evitar anos de litígio posterior.

Antes de iniciar: faça um mapa do patrimônio

Para famílias que possuem imóveis, uma providência particularmente útil é elaborar um quadro inicial contendo:

Imóvel | Matrícula | Cartório | Titular registral | Valor aproximado | Situação jurídica | Destinação pretendida

Em patrimônios maiores, podem ser acrescentadas:

• participações societárias;
• aplicações financeiras;
• veículos;
• créditos;
• dívidas;
• obras de arte;
• patrimônio rural;
• bens no exterior.

O inventário passa, então, a ser tratado não como uma sucessão de documentos, mas como aquilo que efetivamente é: a reorganização jurídica de um patrimônio.

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A Dudus Advocacia atua em inventários extrajudiciais, sucessões patrimoniais e planejamento sucessório, especialmente em situações envolvendo imóveis, empresas, participações societárias e patrimônios que demandem análise jurídica individualizada.

A atuação começa pela compreensão da composição patrimonial e das particularidades da família para, somente depois, definir a estratégia adequada para o inventário.

Este artigo possui finalidade exclusivamente informativa e não constitui parecer, consulta ou recomendação jurídica para caso concreto. Custos, tributos, emolumentos, requisitos e prazos relacionados ao inventário extrajudicial variam conforme o Estado, a composição patrimonial, a situação dos sucessores, as normas vigentes e as particularidades de cada caso. Não é possível assegurar previamente prazo, custo ou resultado de determinado inventário sem análise individualizada da documentação e das circunstâncias da sucessão.